ปัญหาน้ำรั่วซึมสามารถเจอได้ในหลายคอนโด ไม่ว่าจะเป็นอาคารเก่าหรือใหม่ สิ่งที่ตามมาจากปัญหาน้ำรั่วซึมคือ ใครต้องจ่ายค่าซ่อม เรามีแนวทางพิจารณาหาผู้รับผิดชอบ พร้อมตัวอย่างประกอบที่เข้าใจง่าย นำไปใช้งานได้จริง
ประเด็นสำคัญของปัญหานี้คือการหาสาเหตุของน้ำรั่วและระบุให้ได้ว่าเป็นความรับผิดชอบของใครระหว่าง
โดยทั่วไปน้ำรั่วซึมในคอนโดเกิดจาก 3 สาเหตุ ได้แก่
ทีนี้มาดูกันว่าแต่ละกรณี ใครต้องรับผิดชอบบ้าง?
ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ทรัพย์สินส่วนกลางหมายถึงสิ่งที่ใช้ร่วมกันในอาคารชุด เช่น โครงสร้างอาคาร (ผนังภายนอก พื้นระหว่างชั้นหลังคา) ระบบสาธารณูปโภคหลัก (ท่อน้ำดี ท่อน้ำเสีย ท่อระบายน้ำส่วนกลาง) อุปกรณ์สาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น ถังเก็บน้ำ ปั๊มน้ำ กรณีที่นิติบุคคลต้องรับผิดชอบ ได้แก่ น้ำรั่วจากหลังคาอาคาร น้ำรั่วจากผนังอาคารภายนอก ท่อเมนประปาที่อยู่ในผนังโครงสร้างของอาคารรั่ว
ตัวอย่าง : คุณ A อาศัยอยู่ชั้น 15 พบว่าน้ำหยดจากฝ้าเพดานห้องตัวเอง เมื่อตรวจสอบแล้วพบว่าเป็นท่อน้ำเมนของคอนโดรั่วซึม กรณีนี้ นิติบุคคลต้องเป็นผู้รับผิดชอบซ่อมแซมให้ฟรี
ข้อควรระวัง : ถ้าพบว่าน้ำรั่วจากส่วนกลางให้แจ้งนิติบุคคลทันที เพราะหากปล่อยไว้อาจเกิดความเสียหายเพิ่มเติม นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลซ่อมแซมแต่ไม่รับผิดชอบค่าเสียหายของเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินในห้องของคุณ
หากน้ำรั่วจากห้องข้างบนลงมา หรือจากห้องข้าง ๆ เช่น ระบบกันซึมห้องน้ำเสื่อม ทำให้น้ำซึมลงห้องข้างล่าง เครื่องซักผ้ารั่ว น้ำไหลเข้าห้องข้างเคียง การต่อเติมห้องน้ำผิดพลาด ทำให้น้ำซึมไปยังห้องอื่น ในกรณีนี้ เจ้าของห้องที่เป็นต้นเหตุของปัญหาต้องเป็นผู้ซ่อมแซมและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ตัวอย่าง: คุณ B อยู่ชั้น 10 พบว่าน้ำรั่วลงมาจากฝ้าเพดานในห้องน้ำ เมื่อตรวจสอบแล้วพบว่าเกิดจากระบบกันซึมห้องน้ำของห้องชั้น 11 เสื่อมสภาพ กรณีนี้เจ้าของห้องชั้น 11 ต้องเป็นผู้รับผิดชอบซ่อมแซมและชดเชยค่าเสียหาย
ข้อควรระวัง: หากเจ้าของห้องต้นเหตุไม่รับผิดชอบ สามารถแจ้งนิติบุคคลให้ช่วยไกล่เกลี่ย หรือดำเนินการตามกฎหมายได้
หากน้ำรั่วจากอุปกรณ์ภายในห้องของคุณเอง เช่น ก๊อกน้ำแตก เครื่องซักผ้ารั่ว ท่อน้ำภายในห้องแตก ในกรณีนี้ เจ้าของห้องต้องเป็นผู้รับผิดชอบซ่อมแซมเองทั้งหมด
ตัวอย่าง: คุณ C เปิดเครื่องซักผ้าแล้วพบว่าน้ำไหลออกมาและซึมเข้าห้องข้าง ๆ กรณีนี้ คุณ C ต้องรับผิดชอบค่าเสียหายทั้งหมด
โดยสรุปเมื่อเกิดปัญหาน้ำรั่วซึมในคอนโด ควรตรวจสอบต้นตอของน้ำรั่วว่ามาจากส่วนใดของอาคารเป็นอันดับแรก จากนั้นจึงแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมแนบรูปถ่ายและรายละเอียดของปัญหา หากเป็นทรัพย์สินส่วนกลางนิติบุคคลจะดำเนินการซ่อมแซม หากเป็นปัญหาจากห้องค้างเคียงนิติบุคคลสามารถช่วยเป็นตัวกลางไกล่เกลี่ย หากเจ้าของห้องที่เป็นต้นเหตุไม่รับผิดชอบสามารถดำเนินการทางกฎหมายตาม พ.ร.บ. อาคารชุด
เพื่อป้องกันปัญหาน้ำรั่วซึม ควรเริ่มตั้งแต่การก่อสร้างและการบำรุงรักษา โดยเลือกใช้วัสดุกันซึมคุณภาพดีในบริเวณที่มีความเสี่ยง เช่น ห้องน้ำ ระเบียง และบริเวณที่ต้องรับน้ำเป็นประจำ นอกจากนี้ควรตรวจสอบระบบน้ำประปาและท่อน้ำภายในห้องอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะจุดเชื่อมต่อที่มักเกิดการรั่วซึม เช่น ใต้ซิงค์ล้างจาน ข้อต่อก๊อกน้ำ และระบบท่อน้ำดีน้ำเสียภายในห้อง
ควรทำความสะอาดและดูแลรางระบายน้ำของระเบียงและห้องน้ำอยู่เสมอ เพื่อป้องกันการอุดตันที่อาจทำให้เกิดน้ำขังและซึมเข้าสู่ผนังหรือพื้น นอกจากนี้ ควรใช้สุขภัณฑ์และอุปกรณ์ประปาที่ได้มาตรฐานและทนทานต่อการใช้งานระยะยาว
หากพบสัญญาณของน้ำรั่ว เช่น คราบน้ำบนผนังหรือเพดาน หรือมีความชื้นสะสมผิดปกติ ควรแจ้งช่างผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบและแก้ไขโดยเร็ว เพื่อลดความเสียหายที่อาจะเกิดขึ้นในอนาคต
